Erwägen Sie den Erwerb einer Immobilie in Dubai? Dubai erfreut sich zunehmender Beliebtheit bei Niederländern, die eine Emigration nach Dubai in Betracht ziehen. Ob es um den Aufbau einer sonnigen Zukunft, den Ruhestand in Dubai oder Immobilieninvestitionen geht: Dubai bietet ein angenehmes Klima, zahlreiche steuerliche Vorteile und einen stark wachsenden Immobilienmarkt.
Aus diesem Grund entscheiden sich viele Menschen für den Erwerb einer Immobilie in Dubai. In diesem Artikel erläutern wir alle essentiellen Informationen, die Sie bei der Erwägung eines Immobilienerwerbs in Dubai berücksichtigen sollten.
Wesentliche Informationen vor Beginn des Prozesses
Beabsichtigen Sie den Erwerb einer Immobilie in Dubai? Als Einheimischer steht es Ihnen frei, überall in Dubai eine Immobilie zu erwerben, jedoch gelten für Ausländer, die einen Umzug nach Dubai planen, Einschränkungen bezüglich des Immobilienerwerbs. Als niederländischer Staatsangehöriger ist es Ihnen als Ausländer nur gestattet, in bestimmten Zonen eine Immobilie zu erwerben.
Zu den bekannten Freehold-Zonen gehören unter anderem Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah und Downtown Dubai.
Beim Immobilienerwerb in Dubai stehen Ihnen zwei Optionen zur Verfügung. Sie haben die Wahl zwischen Freehold (vollständiges Eigentum) und Leasehold (Pacht für 99 Jahre). Für den Erwerb einer Immobilie in Dubai benötigen Sie kein Visum, jedoch einen gültigen Reisepass und einen Einkommensnachweis.
Dürfen Sie also überall in Dubai ein Haus erwerben? Ja, das ist gestattet. Allerdings ist der Erwerb von Freehold-Eigentum (also vollständiges Eigentum) nur in bestimmten Gebieten möglich. In anderen Bereichen besteht diese Option nicht, wodurch Sie lediglich Leasehold-Eigentum erwerben können.
In Dubai dürfen Sie so viele Immobilien erwerben, wie Sie möchten. Es gibt diesbezüglich keinerlei Beschränkungen.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienerwerb
Nachdem Sie nun die Grundlagen des Immobilienerwerbs in Dubai kennen, ist es an der Zeit, den tatsächlichen Erwerbsprozess zu beginnen. Der Immobilienerwerb lässt sich in 7 Schritten realisieren:
- Definieren Sie Ihr Ziel und Budget
- Hypothek
- Wählen Sie einen zuverlässigen Makler oder Bauträger
- Standortwahl
- Besichtigung und Auswahl
- Kaufvertrag und Zahlung
- NOC und Eigentumsübertragung
Schritt 1: Definieren Sie Ihr Ziel und Budget
Der erste Schritt beim Immobilienerwerb in Dubai besteht darin, Ihr Budget festzulegen. Welchen Betrag möchten Sie für eine Immobilie aufwenden? Und was ist der Zweck des Erwerbs? Reflektieren Sie zunächst sorgfältig über Ihre Motivation für den Immobilienerwerb:
- Eigennutzung: Wenn Sie beabsichtigen, die in Dubai erworbene Immobilie selbst zu bewohnen, sollten Sie primär Ihre persönliche Situation und Bedürfnisse berücksichtigen. Faktoren wie Lage, Schulen, Arbeitsweg und Komfort sind hierbei von besonderer Relevanz.
- Investition: Es besteht auch die Möglichkeit, eine Immobilie als Investitionsobjekt zu erwerben. In diesem Fall sollten Sie sich auf aufstrebende oder populäre Gebiete in Dubai konzentrieren, um eine möglichst hohe Rendite auf Ihre Investition (ROI) zu erzielen. Der Fokus sollte hier auf Mieteinnahmen und potenzielle Wertsteigerung gerichtet sein. Laut GuestReady liegen die durchschnittlichen Bruttomietrenditen in Dubai bei 6-7% pro Jahr, mit Spitzenwerten von über 10% in Vierteln wie JVC oder Dubai Marina, abhängig von Langzeitvermietung (geringere Rendite, aber mehr Sicherheit und weniger Aufwand) oder Kurzzeitvermietung (höhere Rendite, aber mehr Unsicherheit und Arbeitsaufwand).
- Kurzzeitvermietung (Airbnb): Eine weitere Option besteht darin, eine Immobilie zu erwerben, um sie über Airbnb zu vermieten und somit als Feriendomizil zu nutzen. Dies ist besonders interessant in touristischen Zonen wie Palm Jumeirah oder Downtown Dubai. In diesem Fall sollten Sie zusätzliche Faktoren wie die Nähe zu touristischen Attraktionen und das Angebot an Freizeitaktivitäten berücksichtigen.
Sobald Sie Ihr Ziel für den Immobilienerwerb in Dubai definiert haben, müssen Sie die finanzielle Machbarkeit prüfen. Sollten Sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügen, ist die Aufnahme einer Hypothek, ähnlich wie in den Niederlanden, erforderlich.
Eine Bank in Dubai wird selbstverständlich sicherstellen wollen, dass Sie in der Lage sind, die Finanzierung zu bedienen, und stellt daher entsprechende Anforderungen. Es ist wichtig, Ihre finanzielle Situation sorgfältig zu analysieren:
- Banken in Dubai finanzieren maximal 80% für Gebietsansässige und 75% für Nicht-Gebietsansässige. Für Einheimische liegt dieser Wert bei etwa 85%. Sie genießen somit einen Vorteil.
- In der Regel benötigen Sie mindestens 20-30% Eigenkapital für die Anzahlung sowie zusätzliche Kosten (wie beispielsweise 4% Grunderwerbsteuer).
- Ihr monatliches Einkommen sollte vorzugsweise über 15.000 AED (ca. 3.750 €) liegen, wenn Sie eine Finanzierung über die Bank anstreben. Dies hängt natürlich auch davon ab, welchen Betrag Sie bei der Bank leihen möchten.
Schritt 2: Hypothek
Wenn Sie ein Haus in Dubai kaufen möchten, aber nicht über die erforderlichen Barmittel verfügen, müssen Sie eine Hypothek in Dubai aufnehmen. Wenn Sie sich für eine Hypothek entscheiden, beginnen Sie mit einer pre-approval (Vorabgenehmigung) bei einer lokalen Bank oder einem Hypothekenberater. Sie benötigen unter anderem folgende Dokumente:
- Reisepass
- Einkommensnachweis oder Arbeitsvertrag
- Kontoauszüge (in der Regel der letzten 6 Monate)
- Visum (falls zutreffend)
Es ist daher ratsam, eine pre-approval von der Bank zu erhalten, bevor Sie ein Haus kaufen, damit Sie sicher sein können, dass die Bank die Finanzierung für Sie arrangieren kann. Wenn Sie ein Haus kaufen und die Finanzierung doch nicht zustande kommt, können Sie oft eine hohe Strafe erhalten. Daher ist es angenehm, bereits Sicherheit bezüglich Ihrer Finanzierung zu haben. Oft können Ihnen auch Immobilienmakler bei der Suche nach einer attraktiven Hypothek behilflich sein, sodass Sie diesen Schritt auch überspringen und direkt zu Schritt 3 übergehen könnten.
Bitte beachten Sie: Die Hypothekenzinsen in Dubai liegen derzeit bei etwa 4–5%, mit Laufzeiten von in der Regel 25 Jahren. Beim Kauf eines Hauses in Dubai mittels einer Hypothek müssen Sie auch die 4% Grunderwerbsteuer, Renovierungskosten und Maklergebühren selbst decken können. Berücksichtigen Sie dies also bei Ihrer Entscheidung.
Schritt 3: Wählen Sie einen vertrauenswürdigen Makler oder Bauträger
Wenn Sie ein Haus in Dubai kaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie mit einem vertrauenswürdigen Makler oder Immobilienentwickler zusammenarbeiten. Da Immobilien in Dubai ein recht populäres Thema sind und damit viel Geld zu verdienen ist, gibt es viele Makler in Dubai. Dadurch kann es schwierig sein, eine Wahl zu treffen.
Arbeiten Sie immer mit einem RERA-registrierten Makler zusammen. Diese Fachleute sind offiziell anerkannt und müssen sich an die Vorschriften des Dubai Land Department halten.
Wenn Sie einen vertrauenswürdigen Makler oder Immobilienentwickler in Dubai gefunden haben, können Sie die Entscheidung treffen, ob Sie sich für Bestandsimmobilien oder Neubauten entscheiden. Sie haben also die Wahl zwischen:
- Bestandsimmobilien (secondary market): Sofort verfügbar, aber oft etwas teurer und älter.
- Neubauten (off-plan): Attraktiver im Preis, oft mit gestaffelten Zahlungsplänen, aber die Wohnung ist oft erst in einigen Jahren zum Einzug verfügbar.
Bekannte Immobilienentwickler mit gutem Ruf sind unter anderem Emaar, Nakheel, Ellington und Meraas. Bei kleineren Immobilienentwicklern ist besondere Vorsicht geboten: Überprüfen Sie immer die Erfolgsbilanz eines Maklers oder Immobilienentwicklers in Dubai, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.
Schritt 4: Standortwahl beim Hauskauf in Dubai
Wenn Sie ein Haus in Dubai kaufen, ist der Standort, an dem Sie kaufen, natürlich enorm wichtig. Wie wir in Schritt 1 besprochen haben, müssen Sie einen Standort basierend auf Ihren Zielen für das Haus wählen. Der Standort bestimmt nicht nur Ihren Wohnkomfort, sondern auch die Rendite Ihrer Investition, sofern es sich um eine Investition handelt. Beliebte Gegenden für den Hauskauf in Dubai sind:
- Palm Jumeirah: Luxus und Prestige, ideal für Kurzzeitvermietung. Höchste Immobilienpreise.
- Dubai Marina: Perfekt für Expatriates, lebendige Atmosphäre, gute Mieteinnahmen.
- Downtown Dubai: In der Nähe von Burj Khalifa und Dubai Mall. Hohe Nachfrage, stabiler Mietmarkt.
- Jumeirah Village Circle (JVC): Erschwinglich, viele Neubauten, hohe Mietnachfrage.
- Arabian Ranches: Beliebt bei Familien. Ruhige Wohnumgebung mit Grünflächen und Schulen.
Viele Menschen haben oft bereits eine persönliche Präferenz für das Viertel, in dem sie wohnen möchten. Ein Makler in Dubai kann Ihnen hierbei auch immer gut helfen. Wenn Sie Ihre Ziele und Ihr Budget klar definiert haben, kann der Makler auch gut einschätzen, welches Haus am besten zu Ihrer Situation passt.
Wenn Sie sich noch nicht ganz sicher sind, könnten Sie auch in Erwägung ziehen, zunächst ein Haus in Dubai zu mieten, um das Viertel kennenzulernen, und erst dann ein Haus zu kaufen, wenn Sie sicher wissen, ob das Viertel zu Ihnen passt oder nicht.
Schritt 5: Besichtigungen und Auswahl der Immobilie
Wenn Sie sich für ein bestehendes Gebäude entscheiden, können Sie selbstverständlich eine Besichtigung vornehmen, bevor Sie das Haus tatsächlich erwerben. In manchen Fällen kaufen Personen ein Haus und emigrieren erst danach nach Dubai, wodurch sie nicht bei der Besichtigung anwesend sein können.
Eine physische Anwesenheit bei der Hausbesichtigung ist nicht obligatorisch; viele Makler bieten virtuelle Besichtigungen an. Empfehlungen:
- Fordern Sie stets Grundrisse und Baupläne an.
- Überprüfen Sie den Zustand des Gebäudes und der Einrichtungen.
- Lassen Sie bei Bestandsimmobilien eine technische Inspektion durchführen.
Bei Neubauten ist die von Ihnen erworbene Immobilie oftmals noch nicht fertiggestellt. Daher können Sie lediglich den Standort besichtigen, jedoch nicht das tatsächliche Haus, das Sie erwerben. Um einen Eindruck von der Immobilie zu gewinnen, die Sie kaufen, könnten Sie den Standort besuchen.
Schritt 6: Kaufvertrag und Anzahlung
Haben Sie ein Haus gefunden, das Sie erwerben möchten? Dann beginnt der juristische Prozess:
- Form F (MOU): Vorläufiger Kaufvertrag, unterzeichnet beim Trustee Office.
- Anzahlung: Häufig 10% des Kaufpreises als Kaution.
- Bedingungen: Halten Sie Vereinbarungen bezüglich Lieferung, Möbel und Fristen fest.
Schritt 7: NOC und Eigentumsübertragung
Nach der Anzahlung folgt die Beantragung eines No Objection Certificate beim Bauträger. Anschließend:
- Übertragung beim Trustee Office mit Scheck/Zahlung
- Entrichtung von 4% Grunderwerbsteuer
- Erhalt der neuen Eigentumsurkunde
Wesentliche Kosten beim Hauskauf in Dubai
Es gibt noch einige wichtige Kosten, die Sie beim Hauskauf in Dubai berücksichtigen müssen. Diese Kosten umfassen:
- DLD Grunderwerbsteuer: 4%
- Hypothekenzinsen: 4–5%
- Anzahlung: 10%
- Eigenkapital: 20-30%
- Maklergebühr: 2% – 10% (abhängig von der Immobilie)
- Trustee Office Gebühr: ca. AED 4.000–5.000
- Hypothekenregistrierungsgebühren: 0,25%
- Eventuelle juristische Kosten
Dies sind im Allgemeinen die Kosten, diese Zahlen können je nach Situation variieren.
Steuerliche Vorteile
In Dubai erwerben viele Menschen Immobilien, da Dubai eine attraktive Stadt für Investitionen ist.
- Keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (privat)
- Keine Kapitalertragssteuer
- Durchschnittliche Rendite 5–8% bei Langzeitvermietung, bis zu 10% bei Kurzzeitvermietung*
Fallstricke und wie man sie vermeidet
Der Immobilienmarkt in Dubai ist begehrt und groß, daher zieht dieser Markt auch unseriöse Akteure an, die versuchen, die Unwissenheit mancher Menschen auszunutzen.
- Überprüfen Sie den Makler über RERA
- Kaufen Sie bei renommierten Bauträgern
- Führen Sie eigene Recherchen zu Preisen und Bedingungen durch
- Lassen Sie Bauinspektionen durchführen
- Sorgen Sie stets für Klarheit bezüglich der Kosten, bevor Sie Ihre Unterschrift leisten
Visum durch Immobilien: das Golden Visa
Investieren Sie in Immobilien in Dubai? Dann können Sie auch ein Visum erhalten. Dubai zieht gerne Investoren an, und wenn Sie genügend Immobilien besitzen, können Sie ein Visum erhalten.
- Min. AED 2 Millionen Investition (ca. € 500.000)
- 5-Jahres-Visum für Sie + Familie (wenn Sie männlich sind)
- Zugang zu lokalen Dienstleistungen
Wenn Sie im Ruhestand sind, können Sie auch ein Visum erhalten, wenn Sie ein Haus in Dubai von einem bestimmten Wert kaufen.
Lesen Sie hier alle aktuellen Regelungen: Golden Visa.
Nützliche Websites und Hilfsmittel
- Property Finder – propertyfinder.ae
- Bayut – bayut.com
- Dubai REST App
- DLD Verkaufsregister
- RERA Broker Check – dubailand.gov.ae
Häufig gestellte Fragen
Kann ich ein Haus in Dubai ohne Visum kaufen?
Ja, das ist erlaubt.
Wie viel Eigenkapital benötige ich, um ein Haus zu kaufen?
Mindestens 20–30% des Gesamtbetrags.
