Wil je een huis kopen in Dubai? Dubai wint snel aan populariteit bij Nederlanders die willen emigreren naar Dubai. Of het nu gaat om het opbouwen van een zonnige toekomst, met pensioen gaan in Dubai of investeren in vastgoed: Dubai biedt een lekker klimaat, veel belastingvoordelen en een sterk groeiende vastgoedmarkt.
Aus diesem Grund entscheiden sich viele Menschen für den Erwerb einer Immobilie in Dubai. In diesem Artikel erläutern wir alle essentiellen Informationen, die Sie bei der Erwägung eines Immobilienerwerbs in Dubai berücksichtigen sollten.
Wesentliche Informationen vor Beginn des Prozesses
Wil je een huis kopen in Dubai? Als local mag je overal in Dubai een huis kopen, maar als je gaat verhuizen naar Dubai als buitenlander mag je niet zomaar overal in Dubai een huis kopen. Als Nederlander mag je als buitenlander alleen een huis kopen in bepaalde zones.
Zu den bekannten Freehold-Zonen gehören unter anderem Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah und Downtown Dubai.
Als je een huis gaat kopen in Dubai, heb je twee keuzes. Je hebt de keuze tussen freehold (volledig eigendom) en leasehold (huur voor 99 jaar). Om een woning te mogen kopen in Dubai, heb je geen visum nodig, maar wel een geldig paspoort en bewijs van inkomen.
Dürfen Sie also überall in Dubai ein Haus erwerben? Ja, das ist gestattet. Allerdings ist der Erwerb von Freehold-Eigentum (also vollständiges Eigentum) nur in bestimmten Gebieten möglich. In anderen Bereichen besteht diese Option nicht, wodurch Sie lediglich Leasehold-Eigentum erwerben können.
In Dubai dürfen Sie so viele Immobilien erwerben, wie Sie möchten. Es gibt diesbezüglich keinerlei Beschränkungen.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienerwerb
Nachdem Sie nun die Grundlagen des Immobilienerwerbs in Dubai kennen, ist es an der Zeit, den tatsächlichen Erwerbsprozess zu beginnen. Der Immobilienerwerb lässt sich in 7 Schritten realisieren:
- Definieren Sie Ihr Ziel und Budget
- Hypothek
- Wählen Sie einen zuverlässigen Makler oder Bauträger
- Standortwahl
- Besichtigung und Auswahl
- Kaufvertrag und Zahlung
- NOC und Eigentumsübertragung
Schritt 1: Definieren Sie Ihr Ziel und Budget
Der erste Schritt beim Immobilienerwerb in Dubai besteht darin, Ihr Budget festzulegen. Welchen Betrag möchten Sie für eine Immobilie aufwenden? Und was ist der Zweck des Erwerbs? Reflektieren Sie zunächst sorgfältig über Ihre Motivation für den Immobilienerwerb:
- Eigennutzung: Wenn Sie beabsichtigen, die in Dubai erworbene Immobilie selbst zu bewohnen, sollten Sie primär Ihre persönliche Situation und Bedürfnisse berücksichtigen. Faktoren wie Lage, Schulen, Arbeitsweg und Komfort sind hierbei von besonderer Relevanz.
- Investition: Es besteht auch die Möglichkeit, eine Immobilie als Investitionsobjekt zu erwerben. In diesem Fall sollten Sie sich auf aufstrebende oder populäre Gebiete in Dubai konzentrieren, um eine möglichst hohe Rendite auf Ihre Investition (ROI) zu erzielen. Der Fokus sollte hier auf Mieteinnahmen und potenzielle Wertsteigerung gerichtet sein. Laut GuestReady liegen die durchschnittlichen Bruttomietrenditen in Dubai bei 6-7% pro Jahr, mit Spitzenwerten von über 10% in Vierteln wie JVC oder Dubai Marina, abhängig von Langzeitvermietung (geringere Rendite, aber mehr Sicherheit und weniger Aufwand) oder Kurzzeitvermietung (höhere Rendite, aber mehr Unsicherheit und Arbeitsaufwand).
- Kurzzeitvermietung (Airbnb): Eine weitere Option besteht darin, eine Immobilie zu erwerben, um sie über Airbnb zu vermieten und somit als Feriendomizil zu nutzen. Dies ist besonders interessant in touristischen Zonen wie Palm Jumeirah oder Downtown Dubai. In diesem Fall sollten Sie zusätzliche Faktoren wie die Nähe zu touristischen Attraktionen und das Angebot an Freizeitaktivitäten berücksichtigen.
Sobald Sie Ihr Ziel für den Immobilienerwerb in Dubai definiert haben, müssen Sie die finanzielle Machbarkeit prüfen. Sollten Sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügen, ist die Aufnahme einer Hypothek, ähnlich wie in den Niederlanden, erforderlich.
Een bank in Dubai, wil er ook zeker van zijn dat jij dit geld ook kan betalen, dus stelt de bank dan natuurlijk eisen. Ook is het belangrijk om je financiële situatie te bekijken:
- Banken in Dubai finanzieren maximal 80% für Gebietsansässige und 75% für Nicht-Gebietsansässige. Für Einheimische liegt dieser Wert bei etwa 85%. Sie genießen somit einen Vorteil.
- In der Regel benötigen Sie mindestens 20-30% Eigenkapital für die Anzahlung sowie zusätzliche Kosten (wie beispielsweise 4% Grunderwerbsteuer).
- Ihr monatliches Einkommen sollte vorzugsweise über 15.000 AED (ca. 3.750 €) liegen, wenn Sie eine Finanzierung über die Bank anstreben. Dies hängt natürlich auch davon ab, welchen Betrag Sie bei der Bank leihen möchten.
Schritt 2: Hypothek
Wenn Sie ein Haus in Dubai kaufen möchten, aber nicht über die erforderlichen Barmittel verfügen, müssen Sie eine Hypothek in Dubai aufnehmen. Wenn Sie sich für eine Hypothek entscheiden, beginnen Sie mit einer pre-approval (Vorabgenehmigung) bei einer lokalen Bank oder einem Hypothekenberater. Sie benötigen unter anderem folgende Dokumente:
- Reisepass
- Einkommensnachweis oder Arbeitsvertrag
- Kontoauszüge (in der Regel der letzten 6 Monate)
- Visum (falls zutreffend)
Es ist daher ratsam, eine pre-approval von der Bank zu erhalten, bevor Sie ein Haus kaufen, damit Sie sicher sein können, dass die Bank die Finanzierung für Sie arrangieren kann. Wenn Sie ein Haus kaufen und die Finanzierung doch nicht zustande kommt, können Sie oft eine hohe Strafe erhalten. Daher ist es angenehm, bereits Sicherheit bezüglich Ihrer Finanzierung zu haben. Oft können Ihnen auch Immobilienmakler bei der Suche nach einer attraktiven Hypothek behilflich sein, sodass Sie diesen Schritt auch überspringen und direkt zu Schritt 3 übergehen könnten.
Bitte beachten Sie: Die Hypothekenzinsen in Dubai liegen derzeit bei etwa 4–5%, mit Laufzeiten von in der Regel 25 Jahren. Beim Kauf eines Hauses in Dubai mittels einer Hypothek müssen Sie auch die 4% Grunderwerbsteuer, Renovierungskosten und Maklergebühren selbst decken können. Berücksichtigen Sie dies also bei Ihrer Entscheidung.
Schritt 3: Wählen Sie einen vertrauenswürdigen Makler oder Bauträger
Wenn Sie ein Haus in Dubai kaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie mit einem vertrauenswürdigen Makler oder Immobilienentwickler zusammenarbeiten. Da Immobilien in Dubai ein recht populäres Thema sind und damit viel Geld zu verdienen ist, gibt es viele Makler in Dubai. Dadurch kann es schwierig sein, eine Wahl zu treffen.
Arbeiten Sie immer mit einem RERA-registrierten Makler zusammen. Diese Fachleute sind offiziell anerkannt und müssen sich an die Vorschriften des Dubai Land Department halten.
Wenn Sie einen vertrauenswürdigen Makler oder Immobilienentwickler in Dubai gefunden haben, können Sie die Entscheidung treffen, ob Sie sich für Bestandsimmobilien oder Neubauten entscheiden. Sie haben also die Wahl zwischen:
- Bestandsimmobilien (secondary market): Sofort verfügbar, aber oft etwas teurer und älter.
- Neubauten (off-plan): Attraktiver im Preis, oft mit gestaffelten Zahlungsplänen, aber die Wohnung ist oft erst in einigen Jahren zum Einzug verfügbar.
Bekannte Immobilienentwickler mit gutem Ruf sind unter anderem Emaar, Nakheel, Ellington und Meraas. Bei kleineren Immobilienentwicklern ist besondere Vorsicht geboten: Überprüfen Sie immer die Erfolgsbilanz eines Maklers oder Immobilienentwicklers in Dubai, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.
Schritt 4: Standortwahl beim Hauskauf in Dubai
Wenn Sie ein Haus in Dubai kaufen, ist der Standort, an dem Sie kaufen, natürlich enorm wichtig. Wie wir in Schritt 1 besprochen haben, müssen Sie einen Standort basierend auf Ihren Zielen für das Haus wählen. Der Standort bestimmt nicht nur Ihren Wohnkomfort, sondern auch die Rendite Ihrer Investition, sofern es sich um eine Investition handelt. Beliebte Gegenden für den Hauskauf in Dubai sind:
- Palm Jumeirah: Luxus und Prestige, ideal für Kurzzeitvermietung. Höchste Immobilienpreise.
- Dubai Marina: Perfekt für Expatriates, lebendige Atmosphäre, gute Mieteinnahmen.
- Downtown Dubai: In der Nähe von Burj Khalifa und Dubai Mall. Hohe Nachfrage, stabiler Mietmarkt.
- Jumeirah Village Circle (JVC): Erschwinglich, viele Neubauten, hohe Mietnachfrage.
- Arabian Ranches: Beliebt bei Familien. Ruhige Wohnumgebung mit Grünflächen und Schulen.
Viele Menschen haben oft bereits eine persönliche Präferenz für das Viertel, in dem sie wohnen möchten. Ein Makler in Dubai kann Ihnen hierbei auch immer gut helfen. Wenn Sie Ihre Ziele und Ihr Budget klar definiert haben, kann der Makler auch gut einschätzen, welches Haus am besten zu Ihrer Situation passt.
Als je het nog niet helemaal zeker weet zou je ook kunnen overwegen om eerst een huis te huren in Dubai om de wijk te leren kennen en dan als je zeker weet of de wijk bij je past of niet pas een huis te gaan kopen.
Schritt 5: Besichtigungen und Auswahl der Immobilie
Wenn Sie sich für ein bestehendes Gebäude entscheiden, können Sie selbstverständlich eine Besichtigung vornehmen, bevor Sie das Haus tatsächlich erwerben. In manchen Fällen kaufen Personen ein Haus und emigrieren erst danach nach Dubai, wodurch sie nicht bei der Besichtigung anwesend sein können.
Eine physische Anwesenheit bei der Hausbesichtigung ist nicht obligatorisch; viele Makler bieten virtuelle Besichtigungen an. Empfehlungen:
- Fordern Sie stets Grundrisse und Baupläne an.
- Überprüfen Sie den Zustand des Gebäudes und der Einrichtungen.
- Lassen Sie bei Bestandsimmobilien eine technische Inspektion durchführen.
Bei Neubauten ist die von Ihnen erworbene Immobilie oftmals noch nicht fertiggestellt. Daher können Sie lediglich den Standort besichtigen, jedoch nicht das tatsächliche Haus, das Sie erwerben. Um einen Eindruck von der Immobilie zu gewinnen, die Sie kaufen, könnten Sie den Standort besuchen.
Schritt 6: Kaufvertrag und Anzahlung
Haben Sie ein Haus gefunden, das Sie erwerben möchten? Dann beginnt der juristische Prozess:
- Form F (MOU): Vorläufiger Kaufvertrag, unterzeichnet beim Trustee Office.
- Anzahlung: Häufig 10% des Kaufpreises als Kaution.
- Bedingungen: Halten Sie Vereinbarungen bezüglich Lieferung, Möbel und Fristen fest.
Schritt 7: NOC und Eigentumsübertragung
Nach der Anzahlung folgt die Beantragung eines No Objection Certificate beim Bauträger. Anschließend:
- Übertragung beim Trustee Office mit Scheck/Zahlung
- Entrichtung von 4% Grunderwerbsteuer
- Erhalt der neuen Eigentumsurkunde
Wesentliche Kosten beim Hauskauf in Dubai
Es gibt noch einige wichtige Kosten, die Sie beim Hauskauf in Dubai berücksichtigen müssen. Diese Kosten umfassen:
- DLD Grunderwerbsteuer: 4%
- Hypothekenzinsen: 4–5%
- Anzahlung: 10%
- Eigenkapital: 20-30%
- Maklergebühr: 2% – 10% (abhängig von der Immobilie)
- Trustee Office Gebühr: ca. AED 4.000–5.000
- Hypothekenregistrierungsgebühren: 0,25%
- Eventuelle juristische Kosten
Dies sind im Allgemeinen die Kosten, diese Zahlen können je nach Situation variieren.
Steuerliche Vorteile
In Dubai erwerben viele Menschen Immobilien, da Dubai eine attraktive Stadt für Investitionen ist.
- Keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (privat)
- Keine Kapitalertragssteuer
- Durchschnittliche Rendite 5–8% bei Langzeitvermietung, bis zu 10% bei Kurzzeitvermietung*
Fallstricke und wie man sie vermeidet
Der Immobilienmarkt in Dubai ist begehrt und groß, daher zieht dieser Markt auch unseriöse Akteure an, die versuchen, die Unwissenheit mancher Menschen auszunutzen.
- Überprüfen Sie den Makler über RERA
- Kaufen Sie bei renommierten Bauträgern
- Führen Sie eigene Recherchen zu Preisen und Bedingungen durch
- Lassen Sie Bauinspektionen durchführen
- Sorgen Sie stets für Klarheit bezüglich der Kosten, bevor Sie Ihre Unterschrift leisten
Visum durch Immobilien: das Golden Visa
Ga je investeren in vastgoed in Dubai? Dan kun je ook een visum krijgen. Dubai trekt graag investeerders aan en als je genoeg vastgoed hebt, kun je dus een visum krijgen.
- Min. AED 2 Millionen Investition (ca. € 500.000)
- 5-Jahres-Visum für Sie + Familie (wenn Sie männlich sind)
- Zugang zu lokalen Dienstleistungen
Als je met pensioen bent kun je ook een visum krijgen als je een huis koopt in Dubai van een bepaalde waarde.
Lesen Sie hier alle aktuellen Regelungen: Golden Visa.
Nützliche Websites und Hilfsmittel
- Property Finder – propertyfinder.ae
- Bayut – bayut.com
- Dubai REST App
- DLD Verkaufsregister
- RERA Broker Check – dubailand.gov.ae
Häufig gestellte Fragen
Als buitenlander mag je niet overal in Dubai een huis kopen. Je kunt alleen vastgoed kopen in zogeheten freehold zones zoals Dubai Marina, Jumeirah Village Circle (JVC), Downtown Dubai en Palm Jumeirah. Binnen deze freehold zones mag je volledig eigenaar worden van het huis dat je koopt. Buiten deze zones is alleen leasehold mogelijk, waarbij je het recht koopt om het huis te gebruiken (vaak 99 jaar).
Nee, je hebt geen visum nodig om een huis te kopen in Dubai. Wel moet je een geldig paspoort hebben en in veel gevallen een bewijs van inkomen kunnen overleggen, zeker als je financiering wilt regelen via een bank.
Voor expats is de minimale aanbetaling meestal 20-25% van de aankoopprijs. Reken daarnaast op 4% overdrachtsbelasting, 2–6% makelaarskosten en bijkomende kosten zoals hypotheekregistratie (0,25%) en trustee-fees (AED 4.000–5.000). In totaal heb je dus gemiddeld 20–30% eigen geld nodig. Een appartement kopen start vanaf zo’n € 150.000, maar populaire locaties liggen vaak hoger.
Voor een wereldstad als Dubai, is Dubai relatief goedkoop, maar het hangt ook sterk af waarmee je het vergelijkt in Nederland. Ook hangt dit af van de locatie en het type woning. In opkomende gebieden zoals JVC of Dubai Sports City zijn de prijzen relatief laag. In Downtown Dubai of op Palm Jumeirah zijn de prijzen vergelijkbaar met of duurder dan Nederland. Dubai kent geen belasting op huurinkomsten of vermogenswinst, wat het aantrekkelijk maakt voor investeerders.
De minimale aanbetaling voor niet-ingezetenen is doorgaans 20-25% van de koopsom. Lokale bewoners kunnen tot 85% financiering krijgen, expats tot 75-80%. Banken vereisen daarnaast bewijs van stabiel inkomen en meestal een minimaal maandsalaris van AED 15.000 (~ € 3.750).
Dubai biedt een stabiel investeringsklimaat met een groeiende bevolking, toerisme en belastingvoordelen. Bruto huurrendementen liggen gemiddeld tussen de 6 – 8%, met uitschieters tot 10% bij short stay verhuur in toeristische gebieden. Combineer dit met geen belasting op huurinkomsten, en het kan een zeer slimme investering zijn.
Ja, dat kan. Short stay verhuur is toegestaan, mits je een licentie aanvraagt bij de Dubai Tourism and Commerce Marketing (DTCM). Populaire wijken voor Airbnb-verhuur zijn o.a. Palm Jumeirah, Dubai Marina en Downtown Dubai. Zorg wel dat je aan alle regelgeving voldoet.
Bij freehold ben je volledig eigenaar van de woning en het stuk grond. Bij leasehold koop je het gebruiksrecht voor een periode, vaak 99 jaar. Buitenlanders mogen alleen in freehold-zones volledig eigenaar worden.
Gemiddeld duurt het proces 30 tot 60 dagen, mits je de financiering en documenten op orde hebt. Het proces bestaat uit 7 stappen: doel/budget bepalen, hypotheek regelen, makelaar kiezen, locatie bepalen, woning kiezen, koopovereenkomst tekenen en uiteindelijk de eigendomsoverdracht.
Ja, bij een investering van minimaal AED 2 miljoen (~€ 500.000) kom je in aanmerking voor de Golden Visa, een verblijfsvergunning van 5 jaar voor jou en je gezin. Dit visum is populair bij investeerders en gepensioneerden.
